2025年不動産革命：一棟マンション市場の最前線と収益戦略の全貌「住まいの売買相談窓口」

一棟マンションの正確な棟数は公的統計に明示されていないため、令和7年（2025年）の住宅着工統計や国勢調査データをもとに、賃貸マンションの割合は約15.7％前後と推計されています。2018年時点の総戸数約6,240万戸を基にすると、全国の賃貸マンション戸数は約980万戸となり、1棟あたり20～30戸と仮定すれば、全国には約40万棟前後の一棟マンションが存在すると見込まれます。都心部では、従来の調査結果と大きな乖離はなく、今なお高い稼働率と安定収益が期待できる市場規模であることが確認されています。
1.2 市場規模の意義と投資対象としての魅力
この広大な市場規模は、個人投資家から大手企業、リートやファンドを通じた投資家まで幅広い層にとって、安定した収益源としてのポテンシャルを示しています。2025年は、昨年に引き続き、立地や建物の品質、運用効率の改善を背景に、一棟マンションが収益性の高い資産運用手法として再評価される局面となっています。

2. 変化する賃貸ニーズと新時代の住まい
2.1 従来型住宅から進化するライフスタイル
1950年代に定着した「〇LDK」などの型式は、当時の住宅公団制度下で生まれたものですが、現代においてはライフスタイルの多様化に伴い、従来の枠組みでは捉えきれない新たなニーズが浮上しています。外国人居住者の増加、シェアハウスの普及、さらには多拠点居住やサブスクリプション型の賃貸方式といった利用形態の変化が、従来の「大家と店子」関係を超えた柔軟な運用を求める声として表面化しています。
2.2 都心回帰とテレワーク環境の深化
2025年においても、コロナ禍以降の「都心回帰」は依然として顕著です。郊外へ流出した層が再び都心に戻り、利便性や快適な住環境を求める動きが続いています。同時に、テレワークの普及が居住空間における働きやすさを重視させ、オフィス機能を備えた住環境や、防音・セキュリティ面での充実が、投資物件としての価値を高めています。企業にとっても、CRE戦略の一環として、安定収益と企業評価向上に寄与する資産として、一棟マンションへの注目度はさらに高まっています。

3. 売買市場と賃貸市場の最新動向
3.1 売買市場の現況とトレンド
令和7年（2025年）現在、レインズなどの不動産取引システムにおいて、一棟マンションの売却物件は昨年度に比べさらに増加。前年比プラスの勢いは続いているものの、成約件数には依然として慎重な動きが見られ、在庫数の拡大が懸念されています。物件価格は短期的な変動を繰り返しながらも、全体的には上昇傾向にあり、これが利回りの低下要因となる一方、質の高い物件には今なお高い需要が集まっています。
3.2 賃貸市場の変化と需要拡大
東京23区を中心とした賃貸市場では、2009年以降の低迷を乗り越え、2013年からの上昇トレンドが2025年にも継続。都心部への人口集中、企業の働き方改革による賃上げ効果、さらには新築分譲マンションの価格高騰などが、持家から賃貸へのシフトを促進しています。省エネ基準の強化や建設コストの上昇も影響し、質の高い賃貸住宅が求められる中、空室率の改善と安定した収益確保が実現されつつあります。