不動産売却時に発生する3つの税金とは？

不動産を売却した際には、以下の3つの主要な税金が発生する可能性があります。

把握しておくことが、スムーズな資金計画やトラブル回避につながります。

1. 譲渡所得に対する「所得税」 不動産を売却して利益（＝譲渡所得）が出た場合、その所得に対して所得税が課税されます。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです：
譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

取得費：購入時の価格や登記費用、仲介手数料など

譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、測量費、解体費など

2025年現在、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合は所得税15%、5年以下の「短期譲渡所得」は所得税30%が課されます。

2. 「住民税」も忘れてはいけない 譲渡所得が発生すると、所得税に加えて住民税（通常は5〜9%程度）も課税されます。住民税の税率や控除は自治体によって異なりますので、売却する不動産の所在地（例：東京都新宿区・世田谷区など）に確認が必要です。

3. 「固定資産税」は誰が払う？
不動産を所有していると、毎年1月1日時点での所有者に対して固定資産税が課税されます。
売却時に「年の途中で所有権が移った場合」の固定資産税の負担については、売主と買主の間で按分（分割負担）するのが一般的です。

【2025年対応】3,000万円特別控除とは？知らないと損する節税制度

この特例、全員が使えるわけではありません！

「3,000万円の特別控除」という言葉はよく耳にしますが、適用要件や申告方法を正しく理解していないと適用されないこともあります。
以下の要件を満たす必要があります：
■ 適用条件（2025年版）
売却する不動産が自身の居住用であること
過去2年間で同様の控除を受けていないこと
売却価格の全額が課税対象ではないこと
売却後も、一定期間内に新居を取得する場合（再取得特例との併用不可）
※投資用物件や賃貸用不動産には適用されません。自宅であっても一部を事業に利用している場合は適用外になるケースも。

■ 控除の仕組み
例えば、譲渡所得が2,800万円だった場合、この控除を使えば課税対象は「ゼロ」になります。
しかし、譲渡所得が3,500万円なら、控除後の500万円が課税対象になります。
【要注意】控除を受けるには「確定申告」が必須！
この控除は、自動的に適用されるわけではありません。売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告を行う必要があります。

■ 必要な書類の例（2025年度）：
売買契約書（コピー）
登記簿謄本
仲介手数料などの領収書
取得費の証明書類（購入時の契約書など）

専門家に相談するのがベスト
書類の不備や申告ミスがあると、控除が適用されずに高額な税金を支払うリスクがあります。
税理士や不動産会社に早めに相談することで、確実かつ安心して手続きを進めることができます。

3,000万円控除以外にもある！不動産売却の節税テクニック

1. 譲渡費用の適切な計上 仲介手数料、測量費、建物解体費用などの費用は譲渡費用として経費計上が可能です。
忘れずにすべての領収書を保管し、確定申告時に計上しましょう。
2. 損益通算の活用
複数の不動産を所有している方は、赤字物件と黒字物件の損益を通算することで節税が可能です。
例：都内の中古マンションを売却して利益が出た場合でも、別の一戸建てで損失が出ていれば、相殺できることがあります。
3. 買い替え特例の検討 マイホームを売却して新しい住まいを取得する場合には、「買い替え特例」を活用することで、譲渡所得の課税を将来に繰り延べることができます（条件あり）。

【まとめ】2025年の不動産売却は「税金対策」で差が出る！

不動産売却では、価格やタイミングも大切ですが、税金対策をしっかり行うかどうかで最終的な手取り額に大きな差が出ます。
特に東京都内（例：新宿区、目黒区、世田谷区、港区など）での売却は地価が高いため、税金額も高額になる傾向があります。
以下のポイントを押さえ、後悔のない不動産売却を実現しましょう。

✅ チェックリスト
不動産の譲渡所得を正しく計算しているか？
自宅として使っていたか？→「3,000万円控除」の対象か
確定申告の準備は万全か？
不明点は専門家に相談しているか？

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当社では、東京都内を中心に多数の不動産売却実績を持つ専門家が在籍しております。
税金に関するアドバイスはもちろん、売却価格の適正評価、購入希望者との交渉、契約時のサポートまでワンストップで対応可能です。
初めての不動産売却で不安な方も、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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